מה שלמדתי כשראיתי שלושה חברים חותמים על משכנתאות צרפתיות באביב הזה

מגמה בצרפת הלילה: האשראי לא מוביל כאשר שיעורי המשכנתאות בצרפת עולים ל-2026 והבנקים מחמירים את המשקיעים להשכרה. השיעור מתורגם מעבר לפריז - הנה מה שהייתי שם לב אליו אם אתה קונה הלוואת דירה בכל מקום בעולם שעולה הריבית כרגע.

יאהו פיננסים צרפת, PAP ואמפרונטיס הריצו כולן גרסאות של אותו סיפור השבוע: התעריפים בצרפת מטפסים שוב לאחר דחיה קצרה, והסחיטה פוגעת תחילה במשקיעים להשכרה. סיפור המאקרו לא נוח. הסיפור האישי - מה שאתה עושה כקונה - השתנה מעט באופן מפתיע ב-20 שנה. מצא א ספר השוואת ריביות משכנתא אתה בוטח ושם לב לחמישה דברים.

למי צריך אכפת

אם אתה קונה בית מגורים ראשוני השנה, ההבדל בין שיעור של 3.4% ל-4.1% במשך 25 שנה הוא כסף אמיתי - בערך 40,000 אירו בגולמי עניין על הלוואה של 300,000 אירו. זה שיפוץ מטבח, שנתיים של בית ספר פרטי, או מקדמה במקום הבא. התעריף אינו מספר על מסך. זו הוצאה עתידית שאתה נועל.

אם אתה משקיע בנכס להשכרה - והרבה קונים צרפתים כן - ההידוק חשוב יותר. הבנקים קוראים את כדאיות השכירות בצורה קפדנית יותר, דורשים ירידה של 30% בנכסים שניים שבהם הם נהגו לקחת 20%, ומוזילים באופן אגרסיבי את הכנסות השכירות החזויות. א ספר השקעות בנכסים להשכרה שפורסם לפני 2023 מיושן בעיקר בפרקי המימון. מצא אחד מ-18 החודשים האחרונים ותקציב את ההפרש.

דלג על האובססיה אם אתה קונה במזומן, כבר יש לך הלוואה בריבית קבועה שננעלה מתחת ל-2.5% בין השנים 2021-2022, או שאתה חי בשוק ריבית אפס (יפן עדיין חלה). העצה שלהלן מיועדת לקונה המשכנתאות בתנאים בפועל של 2026, עם א ספר מתכנן מימון הבית לפתוח מולם.

מה בעצם הייתי שם לב אליו

חמש דברים החומר והשאר זה רעש מחזורי חדשות:

• העלות הכוללת של האשראי (TAEG בצרפת, אפריל במדינות דוברות אנגלית), לא שיעור הכותרת. התעריף המפורסם מתעלם מדמי תיווך, ביטוח חובה וחיובי הסדר. ה-TAEG או APR מספרים את הסיפור האמיתי.
• משך ההלוואה לעומת מכסה חודשית. הרגולטור הצרפתי HCSF מגביל את שירות החוב ל-35% מההכנסה ומשך ההלוואה ל-25 שנה עבור רוב הלווים. זהו אילוץ מחייב - אתה לא יכול פשוט למתוח את ההלוואה כדי להוריד את התשלום החודשי.
• ביטוח הלווה. קונים צרפתים יכולים כעת להחליף מבטחים בכל עת לאחר הסגירה במסגרת חוק Lemoine. לעתים נדירות ההנפקה הבנקאית היא הזולה ביותר. א השוואת ביטוח הלוואות דירה כלי או מתווך חוסכים לרוב 10,000-30,000 אירו לאורך חיי ההלוואה.
• משתנה לעומת קבוע. כמעט כולם בצרפת מתקנים. בסביבת ריבית עולה, הלוואה משתנה היא הימור מול הבנק המרכזי וכמעט תמיד מפסידה.
• עמלות פירעון מוקדם. הם מוגבלים בצרפת, אבל הם אמיתיים. אם אתה עשוי למכור או למחזר בעוד חמש שנים, זה משנה יותר משיעור הכותרת.

מה הייתי קונה החודש

ספר מוצק על קניית בית בשוק שלך. עבור צרפת, מדריכי Empruntis ו-Meilleurtaux הם הפניות סטנדרטיות ושווים את 15-25 אירו שהם עולים. עבור שווקים דוברי אנגלית, ה ספר מדריך לרוכשי דירה בפעם הראשונה בכל סדרה בעלת מוניטין אתה מקבל 80% ממה שיועץ זוטר היה אומר לך תמורת 200 אירו לשעה.

מנוי או רכישה חד פעמית לא אפליקציית מחשבון פיננסי שמריץ תרחישי הפחתות ביושר. החינמיים באינטרנט מתאימים לחלק האחורי של המעטפה. 5 אירו בתשלום מאפשרים לך להשוות שלושה או ארבעה תרחישים זה לצד זה ולייצא אותם. ברוקרים לא תמיד יפעילו את המספרים כמו שאתה רוצה שהם ירוצו. הפעל אותם בעצמך.

A מחברת לתכנון פיננסי מוקדש לרכישת הבית. נשמע בומר; עובד. עקוב אחר כל הצעת מחיר, כל איש קשר עם מתווך, כל בקשה למסמך. תהליך הקנייה נמשך 4-9 חודשים בצרפת עבור מגורים ראשיים, ותאבד מעקב אחר הפרטים אם אתה סומך על תיבת הדואר הנכנס שלך.

A ספר רשימת בדק בית אם אתה קונה משהו ישן יותר מ-1990. אבחון בצרפת הוא חובה אבל מכסה נקודות רגולטוריות (עופרת, אסבסט, אנרגיה), לא כל מה שיכול להפשיט אותך בשקט (מבנה גג, ניקוז, חשמל). מדריך בדק בית כללי משלם על עצמו בפעם הראשונה שהוא מסמן משהו שהמוכר לא ציין. ראה חתיכת חמשת מהלכי הכסף שלנו למסגרת הרחבה יותר.

על מה הייתי מדלג

עלוני חיזוי תעריפים. אף אחד לא יודע. הכלכלנים ב-Yahoo Finance France ואלו ב-ECB משתמשים באותם נתונים בסיסיים ומגיעים למסקנות שונות מדי רבעון. הרשמה לשלושה מהן נותנת לך תחזיות סותרות יותר, לא איתות ברור יותר. סינגל ספר לימוד כלכלה מתחיל נותן לך את המסגרת לקרוא כל אחד מהם בצורה ביקורתית.

ברוקרים מקוונים זולים בצורה אגרסיבית. ברוקר המשכנתאות בעלות של 0 אירו מרוויח כסף איפשהו. לעתים קרובות זו עמלה מהבנק - מה שאומר שהם ממליצים על בנקים שמשלמים להם, לא על בנקים עם התעריף הטוב ביותר עבורך. א יועץ פיננסי עצמאי מי שגובה 300-600 אירו מראש עבור סקירת אסטרטגיית משכנתא חוסך בדרך כלל כפולה מהעמלה הזו.

ה קנה-עכשיו-לפני-תעריפים-מעלים היגיון פאניקה. נתוני המאקרו של בנק דה פראנס מראים שמחזורי התעריפים נעים לאט. יש לך זמן לעשות את הניתוח נכון. הקונה שחתם תוך שלושה שבועות בגלל שחבר אמר שהמחירים עומדים לעלות הוא אותו קונה שנתקע על עסקה לא אופטימלית חמש שנים מאוחר יותר.

מה שלמדתי כשצפיתי בשלושה חברים חותמים ב-2026

מי שקנה ארבעה בנקים ושלושה ברוקרים ירד ב-0.4% מהחבר שקיבל את ההצעה הראשונה. בהלוואה של 280,000 אירו לאורך 25 שנים, זה בערך 20,000 אירו בחיסכון בריבית. הקניות ארכו שישה שבועות של במשרה חלקית מאמץ. תעריף לשעה על מאמץ זה: כ-100 אירו לשעה. קשה למצוא תמורה טובה יותר.

מי שהעביר את ביטוח המשכנתא מהמוצר הבנקאי למבטח מואצל לאחר הסגירה חסך 11,000 אירו לאורך תקופת ההלוואה. הבנק לא התנדב לכך. ברוקרים לא תמיד מתנדבים זאת. יש לשאול במפורש ולהפיק הצעות מחיר מתחרות. א השוואת ביטוח הלוואות דירה הפלטפורמה עושה את זה קל יותר ממה שהיה פעם, אבל השאלה עדיין צריכה לבוא ממך.

מי שלקח סעיף איפוס לחמש שנים מבלי לקרוא אותו בעיון, בוהה כעת ב- תמחור מחדש ב-2031 זה יכול ללכת לשני הכיוונים. קרא כל סעיף. הדפס אותם. הדגש משהו לגבי אפנון - המונח שבו משתמשים בנקים כאשר הם יכולים לשנות את התעריף או את התשלום החודשי שלך.

מה אני לא יודע

האם התעריפים בצרפת הגיעו לשיא. ה-ECB רמז על מהלך נוסף בסתיו 2026; השווקים כבר מתמחרים את זה. אם נותרה לך שנה מקנייה, קונבנציונלי החוכמה היא לחכות - אבל החוכמה הקונבנציונלית במחזורי התעריפים היא בדרך כלל שגויה בדיוק בכמות הדרושה כדי להביך את כל מי שחוזר עליה.

מה שאני כן יודע: לעולם לא תפסיד כסף על ידי קריאת א ספר מדריך לקניית בית לפני שאתה חותם. האסימטריה מעדיפה הכנה. אבד שבועיים מחייך למחקר, חסוך 20,000 אירו במשך 25 שנים. המתמטיקה הזו החזיקה מעמד כל עוד היו בנקים. זה לא השתנה כי התעריפים הם 3.8% במקום 1.8%.